Mi barrio ya no es mi barrio

Extracto del artículo publicado en el nº 120-121 de la Revista Ábaco

Jesús María Ramírez Sánchez
Doctor en Derecho.
Socio de deUrban Abogados S.C.

De la gentrificación a la turismofobia

Definir gentrificación no resulta hoy difícil pues existe un amplio consenso sobre el término, aunque quizás no así sobre sus causas y efectos.

Desde que Ruth Glass acuñara el término en 1964, dos son las características de los procesos de gentrificación: el desplazamiento de los ocupantes originales y el cambio en el carácter social de un barrio. La sustitución de la población originaria es la esencia de la gentrificación y no un efecto colateral no deseado.

En España será ya en siglo XXI cuando se comience a hablar de este fenómeno en algunas grandes ciudades y tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Algunos proyectos de renovación urbana, que podían conllevar procesos de gentrificación –moderada o intensa–, se comenzaron a apreciar no como parte de una estrategia pública de renovación de la ciudad en la que debería primar el interés general sino como una intervención del mercado apoyada en una preocupación pública.

En los años 60 del pasado siglo el grupo de arquitectos milaneses “Tendenza”, comenzó a preocuparse por la ciudad histórica, su conservación y reutilización, la identidad y la población. La primera crisis del petróleo (1973), y en España la llegada de la democracia a los ayuntamientos (1979), hacen que las ideas de Aldo Rossi o Bernardo Secchi –refundación del plan para reutilizar la ciudad existente e intervenir en la ciudad consolidada con el objetivo de mejorar la calidad de vida urbana– convivan –y sean dominantes en la intervención pública– con el urbanismo expansivo. Desde entonces el enfoque más habitual de actuación en los barrios históricos fue la mejora de las infraestructuras urbanas, el embellecimiento y la rehabilitación de edificios singulares para albergar dotaciones y equipamientos de ciudad o región, en la creencia que esa era la estrategia correcta y necesaria para recuperar y revitalizar la ciudad histórica. Esas actuaciones apenas conllevaban ni expulsión-sustitución de los habitantes, ni apenas renovación de los mismos, pero tampoco lograban una revalorización económica del barrio ni de las viviendas. Pero el proceso de abandono y de sustitución de los habitantes de los cascos antiguos, en la mayoría de las ciudades españolas, ha devenido por un proceso natural, en que ha sido la población migrante la que ha acabado habitando las viviendas que dejaban vacías la población autóctona por razones demográficas o por las propias condiciones de las viviendas y entorno.

Será en fechas más recientes, tras la crisis de 2007, y en principio en determinadas grandes ciudades, extendiéndose después a medianas y pequeñas, donde se produzca, asociado a la turistificación, la revalorización del barrio y las viviendas, la expulsión-sustitución de determinadas capas de población, y el incremento de los precios de compra o del alquiler en la ciudad consolidada.

El proceso sigue un patrón conocido, propio de determinadas ciudades o barrios más demandados y tensionados, pero que no se puede, ni debe generalizar, pues en la mayoría de los municipios españoles los problemas de los cascos antiguos o barrios de casas baratas no son propiamente de gentrificación sino de abandono de la función residencial y comercial por los habitantes tradicionales y sustitución por nueva población con menores recursos, que ocupan las viviendas de menor precio.

En algunos casos fue un redescubrimiento, por las denominadas clases creativas de barrios a los que aportan una visión de modernidad y de una atención mediática, de una curiosidad turística, muy ligada a la cultura y a la restauración. En otros casos, la historia no es tan romántica. Un proceso de abandono progresivo que trajo el desprestigio y estigmatización del barrio, o simplemente su olvido, con la consecuencia del hundimiento del precio de los inmuebles. Pero un cambio cultural, muy ligado a nuevas formas de turismo, impulsado por las nuevas tecnologías, y como tabla de salvación económica de muchas ciudades tras los efectos de las crisis, hace que esos barrios, una vez regenerados, se conviertan en atractivos para invertir. Subirán los alquileres, los propietarios o el sector inmobiliario comenzará a operar en la renovación o rehabilitación del patrimonio edificado, y el turismo comenzará a querer conocer y alojarse en él mismo. El efecto será, ahora sí, una sustitución de la población originaria – si todavía la había– y una nueva función, cada vez menos residencial y más turística de los inmuebles, que en las grandes ciudades podían estar ya en manos de fondos de inversión inmobiliaria para destinarlos principalmente al alquiler turístico.

La gentrificación comporta desplazamiento de población, pero ni es la única ni todas las actuaciones de regeneración o renovación urbana deben conllevar, o suponer, un proceso de desplazamiento y sustitución traumática de la población, si esa renovación es una estrategia planificada, pública e integral que atiende no solo a principios económicos de rentabilidad, sino también a valores sociales.

En nuestro país, el artículo 19 del TRLSRU ofrece una regulación sobre el derecho de realojamiento y de retorno para los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual en actuaciones sobre el medio urbano. Esta regulación debería paliar en gran medida el principal rasgo negativo de la gentrificación. Pero para ello el citado artículo debería extenderse a cualquier actuación de trasformación urbanística en suelo urbanizado –reforma o renovación de la urbanización, dotación; y rehabilitación edificatoria–. Se debería, por consiguiente, reconocer el derecho de realojamiento y retorno entre los que contempla en artículo 5 TRLSRU y extender la necesidad de que los proyectos cuenten con una Memoria social.

Pero el fenómeno que estamos analizando, y ya no solo en grandes ciudades de elevado interés turístico, es un fenómeno de tematización y turistificación de un barrio, o de todo el centro de la ciudad, frente a su renovación residencial y funcional con base tradicional, que está conduciendo a un nuevo fenómeno, la turismofobia, en un país que tiene el turismo como su principal sector económico.

La turistificación contra la ciudad

Fue la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, la que introdujo un nuevo apartado e) en el artículo 5 LAU para las denominadas viviendas de uso turístico. Este artículo, muy posiblemente pensado como revulsivo a la situación de muchos inmuebles en los cascos antiguos y con una voluntad de activar un patrimonio muy herido por la crisis, y en consonancia con el modelo de rehabilitación urbana, abrió la puerta a la sustitución de residentes de los barrios con mayor interés o atractivo para los alojamientos o alquileres turísticos y la transformación de las funciones tradicionales.

Ya en 2018 y 2019 la preocupación pública comenzó a llevar este problema a la agenda política en ciudades como Madrid, Barcelona o Donostia-San Sebastián, que tomaron las primeras medidas para regular y controlar el mercado de alquiler, y especialmente los alquileres turísticos.

La COVID-19 y la contracción mundial del turismo hizo perder atractivo a este modelo, pero de forma momentánea, pues desde 2022, esta modalidad de alojamiento parece imparable en muchas de nuestras ciudades despertando un malestar ciudadano profundo, manifestado en la calle en ciudades como Valencia, Málaga –10.662 viviendas con fines turísticos y 55.467 plazas al inicio de 2024 –, Granada –3.079 VFT y 15.604 plazas– o Cádiz – 2.629 VFT y 12.470 plazas –.

Más recientemente –2022– otros Ayuntamientos han reaccionado, bien al modificando su planeamiento general para limitar las viviendas con fines turísticos. En el caso de Cádiz, la modificación fue amparada por el TSJA en mayo de 2023, al entender que respondía al interés público. O bien mediante la suspensión de nuevas licencias para apertura de viviendas de usos turístico, medida adoptada este año por el Ayuntamiento de Valencia tras haber registrado un alarmante crecimiento la vivienda turística especialmente en plantas bajas, o el anuncio, en similares términos de Barcelona. Mientras tanto, en Andalucía, ciudades como Sevilla –8.630 VFT y 44.222 plazas– no logran el necesario acuerdo político para aprobar una Ordenanza para limitar ese uso, y consideran que no es posible imponer una moratoria temporal a la concesión de nuevas licencias, pese a que con el mismo decreto de la Junta de Andalucía que se invoca, Cádiz y Granda van a adoptar la moratoria.

El término turistificación aparece en el debate público ligado a un cambio de la economía de las ciudades, que dejan de ser productoras para ser prestadoras de servicios especialmente turísticos. La tendencia cada vez más imparable al turismo urbano supera el tradicional turismo cultural. Se trata de vivir experiencias, sentir y vivir como viven los habitantes de esos barrios «de moda». Por tanto, ese atractivo no solo es para pasear, sino que ahora es para alojarse. Pero el turista, generalmente, no espera del barrio lo que necesita el vecino, y ello está llevando a conflicto de civismo y convivencia, y sobre todo a un encarecimiento de la vivienda y vida en el barrio, un cambio de función del mismo y una homogeneización y despersonalización del comercio, y en muchos casos de la restauración.

El paradigma de este fenómeno lo encontramos en lo que I. BROSSAT (2019:125) denomina la «ciudad uberizada». A su juicio plataformas como Google, Apple, Facebook y Amazon (GAFA) han comenzado una nueva actividad: la fábrica de la ciudad. Ello supone que mediante algoritmos es mucho más fácil ofrecer el encuentro óptimo de oferta y demanda, de quien quiere ofrecer en alquiler su vivienda y quien quiere alquilar por una o varias noches. Ha sido la plataforma Airbnb la principal promotora de esta revolución en la forma y modo de hacer turismo, lo que, junto a la movilidad de bajo coste y las redes sociales, está suponiendo una incuestionable revolución de la ciudad, de sus funciones tradicionales y de su uso cotidiano.

Mediante un sencillo proceso desde un móvil o pantalla de ordenador, un viajero, sin otro intermediario que las plataformas on line, puede organizar todo lo preciso para un viaje en minutos, y disponer de una vivienda en cualquier barrio que desee, por singular que pudiera ser. La economía colaborativa que se presenta de manera informal e hippy, enmascara6 una realidad bien distinta. Se encarece la vivienda, y el alquiler del centro de las ciudades. Se modifica la fisonomía y el modelo tradicional comercial de la ciudad turistificada. Se altera la identidad de un barrio que ve cómo se puede trasformar en un museo; en una zona de ocio en muchos casos conflictiva, molesta e incívica; o en un decorado cinematográfico o fotográfico donde solo se busca el supuesto tipismo. Se fomenta una elevada precariedad laboral y un empleo de baja calidad (servicios, camareros, repartidores, etcétera).

Se genera riqueza, eso resulta indudable, pero a costa de un modelo urbano y de los ciudadanos que ven como cambia su barrio o ciudad, y en muchos casos, como ellos no pueden vivir. Este fenómeno tampoco se puede generalizar a todos y cada uno de los municipios de España, pero con mayor o menor intensidad, a toda ciudad pequeña o mediana comienza a llegar. Puede ser en una calle tradicional o en una zona muy limitada de momento, pero poco a poco, si la ciudad tiene atractivo, se irá extendiendo, pues las leyes del mercado van a resultar imbatibles.

¿Y qué puede hacer el derecho?

Estamos ante una actividad que se regula desde la normativa turística (actividad) y desde la urbanística (calificación urbanística). Ello, como se verá, viene produciendo colisiones o puntos de fricción. Las CCAA han regulado en general estas viviendas de uso turístico como “alojamientos turísticos extra-hoteleros”7, preocupadas inicialmente por regular los aspectos propios de la actividad turística, si bien, hoy se reconoce la competencia urbanística municipal para incorporar en sus planeamientos limitaciones y prohibiciones en zonas tensionadas por causa de interés general que preserven el modelo urbano.

Los aspectos más relevantes para el urbanismo en los que podrá intervenir, reconocida su competencia9, serán: la zonificación de esta actividad; y la calificación por el planeamiento de los inmuebles en que se vaya a desarrollar, como uso residencial o terciario de actividad económica.

Previamente recordar que también desde el derecho Civil, cabe la limitación o prohibición de este tipo de alojamientos, mediante los estatutos de las Comunidades de Propietarios. TS, Sala de lo Civil, en sentencias de 29 de noviembre de 2023, nº recurso 3508/2019, avaló el veto de los “apartamentos turísticos” en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica, por considerar que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica10. Para la Sala, la actividad tiene naturaleza empresarial y comercial, y si existe una prohibición estatutaria esta debe prevalecer.

Volviendo a la competencia urbanística, este se convierte en garante del modelo de ciudad, y permite a los Ayuntamientos que, mediante el plan general, puedan limitar, si así lo entienden, la turistificación de determinados barrios o zonas de la ciudad. Esta doctrina, ya consolidada, la vemos también asumida por recientes sentencias como la citada del TSJA sobre la modificación del PGOU de Cádiz.