Extracto del artículo publicado en el nº 111 de la Revista Ábaco

Ezio Micelli
Arquitecto y profesor
Università Iuav di Venezia (Italia)

Los bienes inmuebles públicos, que en su día fueron un depósito de valor en reserva, se han convertido recientemente en una plataforma que permite una nueva era en el desarrollo social y económico de las ciudades. El patrimonio inmobiliario público ha dejado de ser sólo objeto de valorización en el mercado y ahora acoge iniciativas muy variadas de empresas sociales dedicadas a actividades que van desde la asistencia social innovadora hasta la fabricación digital, pasando por las artes escénicas o la
agricultura urbana.

El valor de los bienes inmuebles ya no es puramente financiero; ya no se basa estrictamente en una improbable transmisión a promotores e inversores, a menudo inviable y certificada por tasaciones no necesariamente fiables en el mercado actual. En su lugar, los bienes inmuebles públicos han comenzado a albergar nuevas coaliciones urbanas, ofreciendo espacio a emprendedores sociales capaces de promover la innovación social y económica que se traduce en los beneficios colectivos de la regeneración urbana.

La transición que se está produciendo en la actualidad plantea bastantes cuestiones que atraviesan diversas disciplinas y sectores de la administración pública aún no acostumbrados a trabajar juntos. Este documento trata de abordar estas cuestiones empezando por el fracaso de las formas convencionales de desarrollo de activos inmobiliarios públicos. A continuación, examina las nuevas formas participativas y su evolución, y pasa a explorar el reto de la producción y el papel del conocimiento y la cultura. El último párrafo esboza brevemente las políticas de apoyo a las iniciativas actualmente en curso.

Los valores plurales de los bienes inmuebles públicos

Durante años, las autoridades locales consideraron el patrimonio inmobiliario como una reserva que podía ser útil para compensar unos recursos financieros cada vez más limitados. La legislación nacional reforzó esta posición con medidas específicas que facilitaban cada vez más la conversión en valor financiero de los inmuebles que ya no son estratégicos. Entre ellas destaca la norma incluida en la legislación financiera de 2008 que permitía a los municipios interesados en desarrollar inmuebles públicos ya no estratégicos variar su asignación de uso y ponerlos en el mercado de una sola vez.

El mismo énfasis en el lado de la oferta y en las medidas para poner a disposición activos que de otro modo serían improductivos ha reflejado durante mucho tiempo los postulados del mercado caracterizados por una secuencia lógica inequívoca. En pocas palabras, los bienes inmuebles públicos tienen un rendimiento inadecuado y están evidentemente infrautilizados, por lo que ponerlos en manos de los operadores del mercado permite una valorización que beneficia no sólo a los promotores e inversores, sino, más ampliamente, a la comunidad en general.

El cambio que ha experimentado el mercado desde finales de la década pasada ha modificado el marco general de la lógica tradicional de valorización de los activos. La demanda, que durante mucho tiempo se había considerado constante incluso para el desarrollo de activos complejos y desafiantes, se ha contraído profundamente. Sólo algunas cifras de entre las muchas: el número de permisos de construcción -que es una buena aproximación a la intensidad del desarrollo inmobiliariopasó de 306.000 en 2005 a un estimado de 58.000 en 2013 (ANCE), lo que resultó en seis millones de activos inmobiliarios abandonados o subutilizados (Campagnoli, 2014). Los inversores y promotores que
siempre habían estado atentos a las enajenaciones del sector público han desaparecido posteriormente.

Este cambio no parece estar impulsado por un ciclo que, de paso, devuelva al mercado al lugar donde estaba en la primera mitad de la década pasada. La demografía de Italia y las formas de desarrollo del país -que se concentra en gran medida en pocas áreas metropolitanasno dejan margen para el optimismo en cuanto a la rápida recuperación de los precios y los volúmenes de venta en gran parte del territorio nacional (ANTONIUCCI y MARELLA, 2018; MICELLI y MANGIALARDO, 2017).

Al reducirse la demanda, muchos activos han quedado en manos de propietarios públicos sin un uso real y ahora están infrautilizados o abandonados. Un vasto y muy diferenciado stock de edificios -basta pensar en los activos de la defensa nacional (ARTIOLI, 2016)ha atraído el interés de las comunidades locales que buscan espacios para iniciativas de base. Actuando a veces de forma ilegal a través de una ocupación no autorizada y de algún modo tolerada por los propietarios públicos y otras con el apoyo más o menos convencido de estos últimos, todo tipo de comunidades han encontrado en los inmuebles públicos un lugar en el que dar vida a nuevas formas de organización social y económica. Esto, a su vez, ha demostrado a los propietarios públicos que el valor no reside estrictamente en la transferencia de bienes inmuebles del sector público al privado.

Formas de participación

Los grupos y asociaciones que se apropian de la propiedad pública han utilizado el concepto de participación para legitimar un comportamiento que a menudo se sitúa en una zona administrativamente ambigua, entre el uso autorizado y la ocupación ilegal. Este tipo de participación merece ser explorado más a fondo para captar su originalidad.

La participación ha sido considerada durante mucho tiempo como un proceso que puede integrar los mecanismos de demanda política que los partidos y las fuerzas sociales convencionales ya no son capaces de representar eficazmente en la toma de decisiones colectivas. Ha sido útil para proporcionar una imagen más completa y articulada de las preocupaciones sociales y políticas que los actores institucionales designados para esta tarea.

En estas nuevas experiencias, las características de la participación han cambiado; la participación es selectiva y se centra en la producción. Los nuevos procesos no pretenden llamar la atención sobre las cuestiones no resueltas de la demanda colectiva. Su ocupación y reutilización de los bienes públicos se basa en la capacidad de ciertos grupos de promover proyectos, en ámbitos muy diversificados, a través de competencias que de otro modo se inhibirían y quedarían sin expresar. Tomemos, por ejemplo, los espacios de trabajo compartido de Base en Milán, o el espacio para construir y reparar bicicletas y otras actividades en el antiguo cuartel de Piave en Treviso, o las actividades culturales y educativas de la CasermArchelogica en San Sepolcro. Todos estos proyectos tienen en común el interés por la producción, el esfuerzo de personas que de otro modo no tendrían el espacio y la oportunidad de expresarse y su capacidad de dar vida a bienes y servicios innovadores.

Como tales, estos esfuerzos implican claramente la participación activa de la población local, pero lo hacen específicamente reforzando y permitiendo (y centrándose en) la producción que de otro modo sería imposible o muy limitada. La propiedad pública no se está utilizando para dar cabida a los agravios generales o a los procesos que tratan de integrar nuevos esfuerzos en los proyectos de bienestar existentes. La propiedad pública se está abriendo a una sociedad emprendedora que necesita espacio para promover sus proyectos. (Esto también puede deberse a la conciencia de que, en el futuro, el gasto público en servicios colectivos probablemente no aumentará e incluso puede reducirse).

En esta transición, queda claro el nuevo valor de los inmuebles públicos. Ya no es solo un almacén de valor financiero improbable, las propiedades se están convirtiendo en activos reales que permiten a la comunidad apoyar proyectos e iniciativas que el mercado tiene poco interés en desarrollar, especialmente en las zonas menos favorecidas de Italia (CALVARESI, 2018). Desde esta perspectiva, la propiedad pública -los nuevos bienes comunes (ARENA e IAIONE, 2012, LAINO, 2018)no tiene un estatus legal específico; se redefine mediante su capacidad de permitir procesos económicos y sociales innovadores.

La centralidad de la (co) producción

El tema del emprendimiento y la producción es clave para captar la originalidad de los procesos en curso. Hay que reconocer la inclusión de importantes y muy variadas actividades convencionalmente asociadas a los servicios colectivos que a menudo faltan en los lugares donde se producen los procesos de autoorganización social: la biblioteca de ExFadda en San Vito dei Normanni compite de hecho con la biblioteca pública y, en el ya mencionado cuartel de Piave en Treviso, se ha creado un centro de acogida de inmigrantes para integrar el bienestar local. Pero lo que realmente une y distingue a los ya numerosos ejemplos de regeneración de la propiedad pública es la clara voluntad de los nuevos actores de crear modelos innovadores de producción de bienes y servicios.

La presencia del emprendedor social es, por tanto, clave (BAILEY, 2012; SCAFFIDI, 2019) y no es en absoluto casual, ya que este actor representa un pivote en el éxito del proceso de regeneración (MANGIALARDO y MICELLI, 2017). Cuando esta figura está presente, es capaz de aliar las múltiples almas de una participación renovada y es capaz de promover una empresa común, adaptándola a las condiciones cambiantes de la economía y la sociedad locales. Cuando el emprendedor está ausente, los proyectos tienden a disipar irremediablemente la inversión inicial y a dispersar el capital social y humano de las iniciativas emprendidas (MANGIALARDO, 2017).

El adjetivo “social” también es clave para comprender la naturaleza de estos procesos en curso. No se trata de dar cabida a empresas que buscan beneficios aprovechando las oportunidades de los inmuebles públicos casi siempre gratuitos (netos de las mínimas reformas necesarias). Se trata de dar cabida a empresarios cuya misión parece estar profundamente caracterizada por el doble valor de las iniciativas: empresas, por un lado, como es el caso, por ejemplo, de las numerosas start-ups centradas en las tecnologías digitales hibridadas con la manufactura y, por otro, actores urbanos conscientes y constantemente interesados en crear valor social y colectivo, como es el caso de la mayoría de los procesos de reurbanización impulsados por la cultura.

El artículo completo está disponible en el número 111 de la Revista Ábaco.
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